Mit szeretnék tudni, mielőtt házat vásárolnék

A ház birtoklása feltételezhetően a Amerikai álom, de a vásárlási folyamat néha rémálomnak tűnik. Mivel a férjem és én tavaly készítettünk vásárolni első otthonunkat, megdöbbent, hogy keveset tudtam róla és milyen kevés végleges választ találtam az interneten. Ahogy átgondoltam a folyamatot, és menet közben tanultam, új megértést fejlesztettem ki a mondásról: "Nem tudod, amit nem tudsz."

A siker elkészítése a kezdés előtt

A folyamat megkezdése előtt aprólékos kutatásokat végeztem - vagy legalább megpróbáltam. Megvizsgáltam a hagyományos és a Szövetségi Házfelügyeleti Hatóság (FHA) által visszaállított jelzálogkölcsönöket, megtudva az előleg összegét és az egyes programokhoz szükséges minimális hitelképességet.

A férjemmel és én megbizonyosodtunk arról, hogy a hitelképességi pontszámuk meghaladja az 580-at, ami az FHA program minimumja, amelyet reméltünk. Fizetünk hitelkártyákat annak érdekében, hogy adósság / jövedelem aránya vonzóbbá váljon a hitelezők számára. Amint teljesítettük a minimumkövetelményeket, egyeztetettünk egyeztetést a bankkal - és súlyosan csalódottak voltunk.

Először megtudtuk, hogy sok egyes banknak saját követelményei vannak az FHA által bevezetett rendeletek mellett. Esetünkben a szövetségi program 580-as pontszámot igényelt, de a bank- és jelzálogkölcsön-ügynökségnél, amiről beszéltünk a minimális pontszámmal 600 és 620, ami jelentős különbség lehet, ha keményen dolgozik nak nek javítási jóváírás.

Azt is megtudtuk, hogy a biztosító azt akarja látni, hogy a betéti és a záró költségek már a számlán szerepelnek legalább két hónapig, hogy nyomon tudja követni a források forrásait, és megerősítse a folyamatban lévő pénzügyi helyzetét stabilitás. Ez akadályt jelentett egy olyan türelmetlen vásárlónál, mint én.

Keressen először hitelezőt

Amikor kezdtünk találkozni ingatlanügynökökkel, mindig megkérdezték, hogy fordultunk-e egy hitelezőhöz. Amikor hitelfelvevőkkel találkoztunk, első kérdésük mindig az volt, hogy valamennyit szem előtt tartunk-e. Ez teljesen összezavarodott minket.

Szóval mi a helyes terv? "A potenciális lakástulajdonosoknak mindig találkozniuk kell egy hitelezővel, mielőtt megkezdenék otthoni keresésüket" - mondja Peter Jennings, a New Hampshire-ben működő Merrimack Mortgage hitelezője, aki több mint 30 ágazatban dolgozott évek. Ez segít eldönteni, mely jelzálog-program a legmegfelelőbb az Ön számára. A jelzálogkölcsönöket vagy jelzálogkölcsönök, vagy hagyományos bankok indítják. Mivel az iparág annyira szigorúan szabályozott, nem igazán számít, hogy kiket választja a jelzálogához - a képesítések nagyjából megegyeznek, mondja Jennings. A kis bankok azonban valószínűleg kevesebb jelzáloglehetőséget kínálnak, míg a nagyobb hitelezők általában többet kínálnak.

Ha készen áll egy ház megvásárlására, erősítheti ajánlatát előzetes képesítéssel vagy egy hitelező előzetes jóváhagyási levélével. A leggyakoribb az előminősítés, amikor egy kölcsöntisztviselő felülvizsgálja a kérelmezőt annak biztosítása érdekében, hogy megfelelnek-e a minimum követelményeknek - mondja Jennings. Ha jövedelme és hitelképessége jóval meghaladja a minimális értéket, és a foglalkoztatási előzményei állandóak, sok hitelező kényelmesebbnek érzi magát az előzetes képesítési levél benyújtásával. "Az iparban slam-dunk hitelfelvevőnek hívják" - mondja Jennings.

Ha azonban pályázata a hitelképesség vagy a jövedelem kérdése miatt minősítés csúcspontján áll, dönthet az előzetes jóváhagyásról. "Az aktát hivatalosan jóváhagyják, feltéve, hogy a hitelfelvevő otthont talál" - mondja Jennings. "Olyan esetekben csinálom ezeket, amikor nem érzem magam kényelmetlenül egy előminősítési levélben. Bár az előzetes jóváhagyás szükséges ha hosszabb ideig tartunk, ez valójában lerövidítheti az ajánlat elfogadását és a lezárást, mivel a felülvizsgálat nagy része már megtörtént Kész.

Szerezzen meg egy ügynököt: Ez nem fog neked kerülni

Miután megtudta, hogy jogosult jelzálogkölcsönre, itt az ideje, hogy elkezdjen vásárolni. Először a férjemmel és én saját kutatással kerestük az ügynököket az érdeklődésre számot tartó ingatlanokon. Miután rájöttünk, hogy a vevő ügynökét ténylegesen az eladó fizeti, amikor egy házat eladnak, anélkül, hogy a vevőnek bármiféle zsebköltséggel járna, azonnal megkaptuk az ügynököt.

Liz Murphy, a pennsylvaniai Jenkintownban működő Berkshire, Hathaway, Fox és Roach ingatlanügynökök ügynöke, gyakran nem veszik észre, hogy a vevői ügynököknek nincs zsebköltsége. "Általában a beszélgetés gyorsabban megy végbe, amikor a vevő rájön, hogy nem fizet a vevő ügynökének" - mondja. "A lakásvásárlási folyamat annyira félelmetes, és akkor azt gondolod:" Fizetnem kell ennek a személynek is. "

Az ingatlanügynökök korszerűsítik a folyamatot azáltal, hogy olyan ingatlanokat találnak, amelyek esetleg nem szerepelnek online, és segítik a vásárlókat a szabályok és törvények megismerésében. Amikor a vásárlási folyamatot váratlan csuklás, például az otthoni címmel kapcsolatos probléma megszakította, ügynökünk pontosan elmagyarázta nekünk, mi történik, és tanácsot adott nekünk, hogy mit tegyünk.

Az érzelmi támogatás nem kis része a vevői ügynök munkájának - mondja Murphy. "Azt akarja, hogy valaki, aki képes dolgozni veled a hullámvölgyön, és érzelmileg továbbviszi téged a folyamaton."

Megérteni a piacot, amikor ajánlatot tesz

Miután megtalálta a kedvelt otthont, az ügynöke segíthet abban, hogy összeállítson egy ajánlatot, amelyet formalizálnak a vételi és eladási szerződésben, egy kötelező érvényű szerződésben közted és az eladó között.

Fontolja meg, mennyire agresszív akar lenni a tárgyalásokon, és mennyire versenyképes a piac (elvégre, amíg az ajánlatát elfogadják, az eladó más ajánlatokat is elfogadhat). Ha azt akarja, hogy megtakarítson készpénzt, akkor fontolja meg annak kikötését, hogy az eladó hozzájáruljon a költségek zárásához - a az összeg a jelzálog típusától és az előleg összegétől függ, de az eladás 3–9% -át is elérheti ár.

Döntse el azt is, hogy az Ön ajánlatát aláveti-e az otthoni átvizsgálásnak, és milyen típusú ellenőrzést végez. A hagyományos otthoni ellenőrzés kiterjed az ingatlan minden hibájára, hogy pontosan tudja, mire kerül. Tartalmazhat kártevő-ellenőrzést, radonvizsgálatot és egy csomó más lehetőséget is.

Felkészültem egy végtelen oda-vissza az eladóval (talán túl sok tévét nézem), de a tárgyalásunk rövid volt. Ajánlatot tettünk, az eladó ellentmondott, és képviselőnk azt tanácsolta nekünk, hogy jöjjön vissza a "legjobb és utolsó" ajánlatunkkal, hogy tájékoztassuk az eladót arról, hogy tárgyalásokat folytattak. Elfogadták.

Ne végezzen jelentős változást az élet végső szakaszában

Ezután jön a várakozás. Általában kb. 35 napig tart attól az időponttól kezdve, amikor az ajánlatot elfogadták, és azt követően, hogy bezárhatják a házat, Neena Vlamis, az A&N Mortgage Services elnöke és társalapítója szerint hosszabb is lehet Chicago. A várakozás önkényesnek és frusztrának tűnhet, de a dolgok egész idő alatt a színfalak mögött zajlanak.

Miután az ajánlatot elfogadták, az alkalmazás beérkezik az Ügyvédi Felülvizsgálati időszakba - mondja Vlamis. Ebben az esetben a vevő átvilágítást végez az ellenőrzés megszerzésével, a javítás iránti kérelmek benyújtásával vagy a költség-jóváírások lezárásával. "Ideje meggyőződnünk arról, hogy ez az a tulajdonság, amiről azt gondoltad, hogy volt" - tette hozzá Vlamis.

Ezt követően itt az ideje, hogy a vevő hátsó helyet foglaljon, és hagyja, hogy a jelzálogügynök elvégezze a munkáját. "Az érvényesítés az első számú folyamat, amely ebben az időszakban zajlik" - mondja Vlamis. "Ez nagyon fontos." A kérelmező felülvizsgálatának ideje alatt a hitelező nyújt be győződjön meg arról, hogy az Ön által megadott összes dokumentum az adóbevallástól a fizetési nyugtákig terjedően valósághű és -es pontos.

Mivel a jelzálogipar ilyen szigorúan szabályozott, a bank számos lépést tesz annak érdekében, hogy megbizonyosodjon arról, hogy a vevőtől kapott információ helyes-e. A bank megküldi az adóleírásokat az IRS-nek, hogy megbizonyosodjon arról, hogy azok megegyeznek-e az IRS-ben találhatóakkal. Ezenkívül megerősíti a foglalkoztatással kapcsolatos információkat és a fizetést is, mielőtt a jelentkezést a biztosítási szerződésre eljuttatnák, ahol minden további megerősítésre kerül, részletesebben.

Ebben az esetben is a hitelező felbecsüli a házat, hogy megbizonyosodjon arról, hogy az ingatlan értéke megegyezik-e vagy meghaladja az eladási árat. Ha szövetségi fedezetű FHA jelzáloggal jár, akkor az értékelést egy FHA által hitelesített értékelőnek kell elvégeznie.

Ez idő alatt valószínűleg több pénze van a számláján, mint valaha, de rendkívül fontos, hogy az alkalmazás felülvizsgálatának ideje alatt ne végezzen pénzügyi változtatásokat. A hitelt és a foglalkoztatást a jelentkezési folyamat végén, még a pénzügyi kötelezettségvállalás teljesítése előtt ismét megerősítik megtörtént, és alapvető fontosságú, hogy nincsenek olyan nagy változások, amelyek késleltethetik a folyamatot, vagy veszélyeztethetik az esélyedet jóváhagyott. "Ne váltson bankokra, ne vásároljon nagyot, és ne váltson munkahelyet" - mondja Vlamis. Ha igen, veszélyeztetheti adósság / jövedelem arányát, amelyet a hitelezők használnak annak meghatározására, hogy valószínű-e, hogy időben kifizetéseket tud fizetni. (Ebben az időben a férjem és én többnyire ragaszkodtunk a szükségletekhez - számlák fizetéséhez és élelmiszerek vásárlásához.)

Dot Your I's és kereszted T's

Amint a bank mindent jóváhagy, a vásárlók pénzügyi kötelezettségvállalási levelet kapnak. "Ez azt mondja, hogy a finanszírozáshoz minden" egyértelmű "- mondja Vlamis. "Mindenki, kezdje csomagolni."

A várakozás azonban gyakran folytatódik - körülbelül egy héttel a pénzügyi kötelezettségvállalás dátuma és a lezárás között. "Ez az idő lehetővé teszi a záró csomag elkészítését, a végső átjárást pedig pénztárnál megrendelésre váró csekk vagy megszervezett huzal a költségek lezárására, az elkészítendő okiratra stb. "- mondja Vlamis.

Amikor végre itt az ideje bezárni, akkor valószínűleg könnyű lélegezni. Jelentkezni fog egy hatalmas papírkötegre, csere csekkekre és kulcsokra, és új háztulajdonosként lép fel.

Ez a darab eredetileg a DailyWorth-en jelent meg.

Kapcsolódó darabok:

Hogyan lehet megtakarítani egy házért és kezelni az adósságát

Az alapvető jelzálogfeltételek szójegyzéke: Letéktől a címig

Mennyit költhetek egy házra?